Menu

Права собственности: ограничения на продажу и передачу

0 Comments


Право продавца распоряжаться собственностью может быть ограничено по разным причинам. Такие ограничения могут возникнуть в результате режима общей собственности супругов. Если продавец состоит в браке, то разрешение на распоряжение имуществом он получает в соответствии с применимым режимом общей собственности. Поэтому необходимо выяснить, какой режим общей собственности супругов распространяется на продавца и требуется ли согласие супруга. Во многих странах влияние брака и таким образом ограничения права распоряжения имуществом зависят от персонального статута, или lex patriae (лат. «закон гражданства») супруга, т. е. от законодательства той страны, гражданином которой является супруг или супруга. Точные условия зависят от международного частного права страны, в которой находится недвижимость.

Заключение договора

Для заключения законного договора во многих государствах требуется согласие супруга, если продажа касается семейного дома супругов. В таком случае супруг должен быть включен в договор как сторона по договору и дать согласие на продажу. Чтобы избежать мошенничества со стороны супруга, являющегося формальным собственником, договор купли-продажи должен содержать подтверждение, что другой супруг действительно получил отдельную юридическую консультацию до того, как дал свое согласие на продажу. Кроме того, необходимо учитывать ограничения в отношении несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой суда, а также договорное или юридическое право преимущественной покупки.

Договорное право преимущественной покупки, или право первого выбора, предусматривает, что в случае продажи определенное указанное лицо имеет право приобрести недвижимость на тех же условиях и по той же цене, которые были бы предложены любым другим потенциальным покупателям. Также право преимущественной покупки может существовать, например, у муниципалитета или штата. Это нередко относится к историческим зданиям или зданиям, представляющим особую культурную ценность. Такие права могут также быть у арендаторов, соседей и пр. Существующие жильцы часто тоже имеют право преимущественной покупки и таким образом могут помешать продаже недвижимости другой стороне.

Если недвижимость сдается в аренду, то при ее приобретении необходимо проявлять крайнюю осторожность. Нужно точно выяснить, действуют ли предписанные законом или договорные права преимущественной покупки и была ли эта недвижимость предложена жильцу или арендатору в установленном порядке. В этом контексте стоит упомянуть о случаях, когда жилец знает о ведущихся переговорах между собственником и потенциальным покупателем. Даже если жилец изначально согласился добровольно покинуть квартиру за определенную компенсацию, он может, в нарушение договора, впоследствии отказаться выехать з расчете на более значительное возмещение от покупателя. Как правило, ни покупатель, ни продавец не могут ничего предпринять против такого непорядочного жильца. В интересах обеих сторон недвижимость сначала должна быть предложена жильцу, имеющему право преимущественной покупки, чтобы все заинтересованные лица знали, каково их положение, после истечения законного срока уведомления.