Право собственности может быть обременено или ограничено различными способами. В дополнение к договорным условиям, которые применяются только к сторонам по договору, все юрисдикции предусматривают различные права, относящиеся к недвижимости, которые применяются в обычной практике и в большинстве случаев могут быть внесены или отмечены в земельном кадастре, или в реестре прав собственности, или в свидетельствах о праве собственности. В отличие от полного права собственности такое право предполагает ограниченный контроль над правами на собственность. Ограниченное право собственности относится к объектам недвижимости с обременением, и в этом смысле имеет преимущественную силу над полным правом собственности.
В целом существует четыре типа ограничений права собственности, хотя в разных юрисдикциях для них используются разные названия. Так, личное право пользования чужой собственностью или личный сервитут зависит от лица, обладающего этим правом, и обычно заканчивается со смертью физических лиц, в пользу которых оно предоставлено, или если бенефициаром является юридическое лицо — после определенного срока, установленного законом. Классическим примером служит узуфрукт или пожизненное право на недвижимое имущество, существующее в разных формах. Также существуют разные формы права пользования чужой землей, или земельные сервитуты. Они затрагивают сторону, обремененную сервитутом, и собственность, на которую распространяется данное право. Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, обязан разрешать определенное вмешательство со стороны соответствующего собственника имущества, на которое распространяется данное право (такое как право прохода и проезда), или ограничивать использование своего права собственности определенным образом (например, не строить здания выше одноэтажных). Обременение недвижимости досталось нам еще с феодальных времен и до сих пор существует в некоторых странах. Оно обязывает собственника не только разрешать те или иные вещи, но и выполнять некоторые действия, например, поставлять определенное количество сена или платить ежегодную арендную плату за пользование землей. Однако в настоящее время обычно можно освободиться от обременения недвижимости, заплатив компенсационный сбор. В качестве обеспечения и для использования стоимости объекта недвижимости почти все юрисдикции также предусматривают различные формы права удержания и ипотеки (залоговое право).
Поэтому очень важно перед приобретением выяснить, обременена ли приобретаемая недвижимость сервитутами, ограничительными обязательствами, правом удержания или ипотекой. Такие права могут играть важную роль и зачастую сильно ограничивать владение или пользование недвижимым имуществом. Наличие таких обременений может также существенно влиять на стоимость и будущее повышение цены недвижимости.
Защита права собственности, подтверждение права собственности и регистрация
Право на частную собственность гарантировано практически во всех странах на законодательном порядке и на конституционном уровне. В таких государствах, как Швейцария и Германия, земельный кадастр позволяет в любой момент определить точный тип собственности и обременения недвижимости, а профессиональная ответственность нотариусов и юристов, ведущих сделку, обеспечивает высокую правовую защищенность. В таких странах, как США, где не существует подобного земельного кадастра, подтверждение права собственности основывается на документах о правовом титуле, а ответственность нотариуса в значительной мере заменяется страхованием правового титула. Однако в некоторых странах надежный правовой титул не так легко подтвердить, поэтому необходимо быть очень внимательным и удостовериться, что приобретается полный и законный правовой титул, защищенный надлежащим образом.