Menu

Ограничения на продажу прав собственности недвижимости в Италии

0 Comments


В общем случае в Италии действует режим общей собственности супругов: они совместно владеют семейным имуществом, включая недвижимость. Это означает, что, даже если договор купли-продажи недвижимости подписан одним из супругов, они оба являются ее совладельцами. Тем не менее супруги могут сделать заявление в присутствии нотариуса о том, что приобретение имущества производится за счет личных средств одного из них и что второй супруг отказывается от прав на совладение. Если при вступлении в брак заключен договор о разделе имущества, собственником недвижимости может стать только покупающий ее супруг. Если же заключено соглашение о совместном владении, супруги получают равные права на приобретаемую недвижимость.

По законодательству Италии при продаже семейного жилья согласие второго супруга не всегда является обязательным. Однако оно необходимо, если недвижимость была приобретена в общую собственность по итальянскому законодательству. Как правило, если собственником семейного жилья при разделе имущества является один из супругов, он может распоряжаться жильем без ограничений. Проблемы могут возникнуть, если при бракоразводном процессе суд передает эту недвижимость второму супругу в качестве основного жилья. Если покупатель недвижимости является иностранным гражданином, имущественные права регулируются законодательством, применимым к личным правоотношениям между супругами. Однако супруги могут договориться, что их имущественные правоотношения будут регулироваться законами государства, гражданином которого является хотя бы один из них. Выбор режима супружеской собственности становится законным, если он допускается законодательством выбранной страны или той страны, где заключено соглашение о применении этого режима. По закону личные правоотношения супругов регулируются законодательством страны их гражданства. Если они являются гражданами разных стран или имеют более одного гражданства, их личные правоотношения регулируются законами государства их совместного проживания.

Правоспособность и права продавца

Согласно статье 2 Гражданского кодекса правоспособность определяется как возможность совершать юридические сделки. Она возникает после совершеннолетия, т. е. по достижении 18-летнего возраста. Несовершеннолетние лица или граждане, права которых ограничены судебным решением, не обладают правоспособностью и не могут полноценно участвовать в сделках.

Право продавца на заключение договора купли-продажи вытекает из его статуса собственника недвижимости Продавец может заключить сделку, если его правоспособность не ограничена, например, по причине несовершеннолетия. В этом случае для проведения сделки необходимо разрешение его законного представителя или решение суда по делам опеки. Другой причиной ограничения прав на продажу недвижимости может быть утрата правоспособности в результате вынесения судебного приговора.

Кроме того, если продавцом является юридическое лицо, его законный представитель должен обладать правами и полномочиями для проведения сделок с недвижимостью. Права законного представителя могут быть ограничены при банкротстве компании. В этом случае полномочия по проведению сделок переходят к судебному распорядителю.

Доступ к материалам и документам

Для получения исчерпывающих сведений об объекте недвижимости необходимо своевременно, на раннем этапе сделки, изучить данные Земельного кадастра и управлений картографии по земельным участкам и зданиям. В Земельном кадастре содержатся записи о зарегистрированных обременениях и правах третьих лиц, упомянутых выше. В управлениях картографии можно получить сведения о планах строительства. При наличии несоответствий планы можно скорректировать, однако это требует значительных затрат и времени, поэтому потенциальный покупатель должен получить соответствующую информацию как можно раньше.

В Италии сведения реестров Земельного кадастра и управлений картографии предоставляются всем желающим, поэтому привлечение специалистов не обязательно. Тем не менее для иностранцев эта задача гложет оказаться сложной. Успешная проверка информации зависит от качества ведения реестров, актуальности данных и готовности ответственных сотрудников оказать необходимую поддержку.

Также полезно изучить копию договора купли-продажи, заключенного продавцом при покупке недвижимости. Содержащиеся в нем сведения о земельных участках можно сравнить с текущими данными Земельного кадастра и управления картографии.

Ключевые моменты, которые должен учитывать продавец

Если продавец использует недвижимость по назначению, обеспечивает ее соответствие строительным нормам и не имеет задолженности по налогам и другим платежам, его риски по сделке минимальны. При этом продавец не должен включать в предварительный договор обязательства и условия, которые не могут быть своевременно выполнены до заключения договора купли- продажи. В противном случае ему придется возвращать покупателю первый взнос в двойном размере, а также выплачивать компенсацию по искам о возмещении убытков. Если в предварительном договоре не указано иное, продавец также должен обеспечить отсутствие обременений в пользу третьих лиц, например, залога. В течение 48 часов после проведения сделки продавец обязан уведомить соответствующие органы о переходе права собственности. Невыполнение этого требования влечет наложение штрафа.