Menu

Сделки купли-продажи недвижимости в Италии

0 Comments


По законодательству Италии сделки купли-продажи недвижимости проводятся в три этапа.  Обычно (но не обязательно) стороны заключают предварительный договор, имеющий обязательную силу. В нем стороны закрепляют согласие заключить договор купли-продажи для передачи объекта недвижимости покупателю. Покупатель обязуется приобрести недвижимость на оговоренных условиях, а продавец — передать ее покупателю без обременений, выполнить условия договора и получить установленную сумму.

 В согласованные сторонами сроки в присутствии нотариуса заключается договор купли- продажи. До этого момента стороны должны выполнить все обязательства по предварительному договору. Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи.

 Третий и последний этап — регистрация договора купли-продажи в различных реестрах, защищающая покупателя от возможных притязаний третьих лиц, также заключивших договор купли-продажи, но зарегистрировавших свои права в Земельном кадастре в более ранние сроки.

В Италии купить недвижимость можно по доверенности. Она оформляется в простой форме нотариусом или как публичный документ. Содержание доверенности зависит от условий договора купли-продажи, который может заключаться в присутствии нотариуса как частный договор или публичный документ.

Оформление доверенности итальянским нотариусом может оказаться преимуществом для иностранных покупателей, не знающих итальянского языка. По закону нотариус обязан подготовить договор купли-продажи в форме публичного документа с переводом на язык покупателя. Кроме того, при заключении сделки необходимо присутствие квалифицированного переводчика и двух свидетелей, один из которых должен знать итальянский язык и язык покупателя. Поскольку это значительно увеличивает сроки и расходы, договор у нотариуса можно подписать по доверенности. Она должна быть оформлена по той же форме, что и договор купли-продажи, т. е. как публичный документ или как частное соглашение, заключаемое в присутствии нотариуса.

Теоретически иностранный покупатель недвижимости в Италии может получить кредит итальянского банка, однако на практике это довольно сложно. Для предоставления кредита банк должен убедиться, что заемщик способен его вернуть, но чаще всего банки не могут проверить достоверность сведений о доходах и финансовом состоянии в документах, представленных иностранным клиентом. Тем не менее в последнее время появилась тенденция снижения жесткости требований к иностранным покупателям.

При кредитовании в итальянском банке одновременно с подписанием договора купли-продажи на недвижимость оформляется ипотека. Поэтому при заключении договора у нотариуса обычно присутствует представитель банка. Поскольку продавец получает цену сделки после перехода права собственности, банк должен выплатить ему оговоренную сумму в этот момент. Однако на практике банки часто переводят продавцам деньги только после регистрации ипотеки, через 10-14 дней. Для обеспечения банковских процентов и комиссий регистрируемый размер ипотечного залога превышает сумму кредита по крайней мере вдвое. В случае продажи недвижимости за долги, на которую может уйти несколько лет, это создает для банка гарантии удовлетворения всех требований. Таким образом, при привлечении банковского кредита продавец обычно получает полную сумму по договору после регистрации ипотеки в пользу банка. Если в предварительном договоре не содержится условия о том, что продавец получит часть причитающейся суммы позднее, он может отказаться от подписания договора купли-продажи, поскольку неуплата покупателем полной цены сделки в момент его подписания является нарушением условий договора.