Menu

Договор купли-продажи недвижимости в Италии

0 Comments


При покупке недвижимости в Италии обычно заключаются два договора: предварительный договор и нотариально заверенный договор купли-продажи. Предварительный договор закрепляет обязательства сторон по передаче права собственности на согласованных условиях, которые должны быть выполнены до оформления договора купли- продажи. Важный компонент предварительного договора — указание цены покупки и условий расчета. Другой важный аспект — первый взнос, который обычно уплачивается после заключения предварительного договора и имеет различные юридические последствия, особенно если стороны в конечном итоге не подписывают договор купли-продажи. В этом случае, согласно статье 1385 Гражданского кодекса, первый взнос становится штрафом для стороны, нарушившей условия договора. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет право на возврат первого взноса. Если обязательства не выполнены продавцом, он должен вернуть покупателю первый взнос в двойном размере. Предварительный договор заключается в письменной форме. Его оформление е присутствии нотариуса не является обязательным и обычно не производится. Это частный договор, имеющий обязательную силу для обеих сторон и указывающий фактическую цену сделки. Переход права собственности происходит после заключения нотариально заверенного договора купли- продажи. Он имеет преимущественную силу перед всеми предшествующими соглашениями, включая предварительный договор, если в последнем не указано иное. Договор купли-продажи оформляется нотариально как публичный или частный документ.

Для защиты своих прав покупатель может зарегистрировать предварительный договор в Земельном кадастре. Это исключает возможность повторной продажи объекта. Если стороны согласовали срок заключения договора купли-продажи, регистрация договора обеспечивает защиту на один год; в противном случае срок защиты достигает трех лет. Однако такая регистрация возможна только в том случае, если предварительный договор оформлен нотариально либо если подписи сторон заверены нотариусом. Регистрация делает публичными сведения о цене сделки, поэтому при заключении нотариально заверенного договора купли-продажи ее уже нельзя изменить. Изменение цены может повлечь за собой обвинение в уклонении от уплаты налогов. Недостатком этой процедуры являются возникающие расходы. Для регистрации необходимо уплатить фиксированный сбор в размере €129,11. Если договором предусмотрен первый взнос, необходимо уплатить налог в размере 0,5% его суммы. Если же был осуществлен безналичный платеж, он облагается налогом по ставке 3%.

Несмотря на принятие в 2005 г. законодательной поправки, в соответствии с которой в качестве налогооблагаемой базы принимается кадастровая стоимость имущества, а не фактическая цена сделки, указанная в договоре купли-продажи, случаи занижения цены все еще встречаются. Занижение цены означает указание в договоре суммы меньшей, чем фактическая цена продажи. Это позволяет уменьшить налоги, возникающие при передаче недвижимости (см. раздел 7.6 «Искажение (занижение) цены сделки в договоре купли-продажи»).

Если покупатель — физическое лицо, за базу налогообложения принимается кадастровая стоимость недвижимости. Однако продавцы — юридические лица могут получить выгоду от занижения суммы сделки. То же самое происходит, если сделка купли-продажи совершается в течение пяти лет. Если продавец является иностранцем, как правило, он уплачивает у нотариуса налог по единой ставке 20%.

Однако, если покупатель является юридическим лицом, даже иностранным, за налогооблагаемую базу всегда принимается фактическая цена сделки, а не льготная кадастровая стоимость.

Переход права собственности от продавца к покупателю происходит при подписании нотариально заверенного договора купли-продажи. Для придания договору юридической силы регистрация в Земельном кадастре не требуется. Внесение записи в кадастр носит декларативный характер и служит для публичного раскрытия сведений о смене собственника, а также для защиты от притязаний третьих лиц. В случае ошибочной регистрации в качестве собственника лица, которое на самом деле таковым не является, оно потенциально получает возможность передать право собственности добросовестному третьему лицу на основании договора купли-продажи. Однако на практике такое невозможно, поскольку такой человек не сможет представить необходимые документы по объекту недвижимости. Нотариус добросовестной третьей стороны обязан проверить историю предыдущих сделок с недвижимостью и переходов права собственности. Поэтому он неизбежно увидит, что неправомочный продавец не является собственником.

Другая ситуация возникает, когда фактический собственник недвижимости продает ее по заверенному нотариусом договору купли-продажи, но покупатель не регистрирует переход права. При этом продавец, все еще указанный в кадастре как собственник, может повторно продать недвижимость третьей стороне. В этом случае третья сторона приобретет его на законных основаниях и к ней нельзя будет предъявить требование о возврате недвижимости. Следовательно, первый покупатель будет вправе потребовать от продавца компенсацию.