Menu

Аренда недвижимости в Италии: особенности

0 Comments


В Италии 1 января 1999 г. вступил в силу новый закон об аренде, заменивший предыдущие законы, которые, однако, сохраняют силу до истечения срока заключенных в соответствии с ними договоров. Закон 1999 г. ввел ряд следующих нововведений. Договор аренды должен заключаться в письменной форме; устные соглашения не имеют силы. Минимальный срок договора — четыре года, после чего договор можно продлить еще на четыре года, если по крайней мере за шесть месяцев до истечения договора арендодатель не направит арендатору уведомление о прекращении аренды с указанием одной из предусмотренных законом причин. В числе таких причин — необходимость личного пользования недвижимостью арендодателем или его семьей; значительное повреждение здания и необходимость ремонта, который невозможен, если в здании кто-то живет; необходимость перестройки или перепланировки здания. В ряде случаев причиной может стать изменение назначения жилой недвижимости, если оно связано с предоставлением социальных или культурных услуг, в том числе юридическими лицами. Арендатор должен направить собственнику заказным письмом продленный договор и уведомление в письменном виде не менее чем за шесть месяцев до окончания срока аренды. В противном случае действие договора прекращается автоматически. В ряде случаев закон предоставляет налоговые льготы собственникам, которые могут подтвердить регистрацию договора аренды, уплату муниципального налога на имущество и включение сведений о недвижимости в годовую налоговую декларацию.

Арендатор обязан использовать объект недвижимости по назначению, указанному в договоре. Собственник сельскохозяйственных угодий вправе проверить, выполняет ли арендатор договорные обязательства. Если они не выполняются, собственник вправе расторгнуть договор. Здесь стоит упомянуть аренду в целях ведения фермерского хозяйства. Как правило, это небольшая ферма, где земля возделывается арендатором и членами его семьи. Такой сельскохозяйственный «предприниматель» не является собственником средства производства (земли), но может возделывать ее в обмен на арендную плату. Закон 203 от 03.03.82 изменил регулирование аренды. Срок договора аренды составляет 15 лет, и арендатор может прекратить его действие в любой момент. Однако арендодатель может расторгнуть договор только в случае, если арендатор нарушает его условия. В других случаях ему необходимо обратиться в суд с заявлением об аннулировании договора. Законодательство таким образом защищает интересы мелких фермеров.

Положения о защите арендаторов и регулирование арендной платы

Законы Италии, регулирующие арендные отношения и арендную плату, во многом защищают права арендатора. Плату за жилье можно повышать только в пределах срока договора (четыре года), применяя индекс Национального института статистики, учитывающий изменение стоимости жилья и уровень инфляции. Арендатор вправе пролонгировать договор на следующие четыре года, в то время как арендодатель может прекратить действие договора только по основаниям, указанным выше, после предварительного уведомления. Если недвижимость выставляется на продажу, арендатор имеет преимущественное право покупки. Предложение о покупке должно быть направлено ему заказным письмом с указанием цены, условий и оплаты, и возможных условий кредитования. В течение 60 дней после получения предложения арендатор может принять его или сделать встречное предложение, также заказным письмом. Продажа недвижимости не отменяет существующий договор аренды: права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику.