Menu

Недвижимость в Италии: право на застройку

0 Comments


Недвижимость в Италии

Италия — страна, подарившая миру богатейшее историческое наследие. Для нее характерны культурные и экономические контрасты: северные территории входят в число самых богатых районов Европы, а южная Италия и Сицилия относятся к наименее развитым регионам. Столь же сильно отличается и менталитет жителей северной и южной Италии, отражающий различия в истории развития этих частей страны. В прошлом ее северные регионы были покорены австрийскими завоевателями, Неаполь был частично занят французами, а юг Италии и Сицилия принадлежали Испании. Существующие границы государства установились в период воссоединения с 1848 по 1919 г., однако отголоски времен разобщенности проявляются и по сей день. Так, регионы Южный Тироль и Фриули, Венеция, Джулия сохранили систему земельного кадастра, введенную австрийцами и отличающуюся от систем других районов, основанных на принципе учета прав на недвижимость в привязке к конкретному лицу.

После отмены монархии по итогам референдума 1946 г. и принятия в 1947 г. конституции Италия стала демократической республикой. Законодательная власть перешла к парламенту, а исполнительная — к правительству. Согласно итальянской конституции территория страны разделена на регионы, провинции и округа. Всего существует 20 регионов, каждый из которых имеет собственное законодательство. Большинство жителей страны говорят на итальянском языке или одном из его диалектов. В нескольких долинах Пьемонта наряду с итальянским употребляется и французский язык, а в Южном Тироле — немецкий.

Итальянское законодательство выделяет разные формы права собственности на недвижимость. Прежде всего это единоличная собственность, при которой собственник обладает исключительным и полным правом на недвижимость, зарегистрированным в Земельном кадастре. В единоличной собственности может находиться дом, участок земли или квартира в кондоминиуме.

Право на застройку

Право на застройку не имеет большого значения в Италии. Это право на строительство на чужом участке, когда возведенные объекты переходят в собственность застройщика. При этом права третьего лица на недвижимость, т.е. на застроенный участок, остаются незатронутыми. В результате происходит разделение прав на участок и возведенные на нем объекты. Право на застройку устанавливается срочным или бессрочным договором.

Таймшер

Таймшер возникает при передаче собственником недвижимости права на ее часть третьему лицу с возможностью пользоваться этой частью или сдавать ее в аренду в течение определенного срока. Передача таймшера оформляется документом о передаче правового титула. Таймшеры регулируются Директивой ЕС 94/47 от 26.10.94, защищающей право покупателей на пользование недвижимостью. Эта директива опубликована и интегрирована в итальянское право Законодательным декретом № 427 от 09.11.98.

Здесь важно отметить следующие требования:

  • по запросу каждого заинтересованного покупателя продавец обязан представить ему информационный документ, отвечающий требованиям статьи 3 указанной Директивы ЕС и подготовленный на языке государства — члена ЕС, являющегося местом постоянного проживания покупателя, либо на языке государства, гражданином которого является покупатель, если этот язык входит в число официальных языков Европейского союза;
  • для получения законной силы договор должен быть в письменной форме, отвечать требованиям и содержать сведения1 перечисленные в приложении к директиве;
  • на основании положений статьи 5 директивы покупатель вправе прекратить действие договора без объяснения причин в течение 10 дней с момента его заключения; п этом случае он не обязан платить штрафы и должен лишь компенсировать продавцу обоснованные и документально подтвержденные расходы по заключению договора;
  • до истечения такого 10-дневного срока продавец не вправе требовать или принимать от покупателя авансовый платеж или задаток;
  • покупатель обязан предоставить банковскую или страховую гарантию в качестве обеспечения завершения работ на объекте;
  • в случае использования покупателем права на прекращение действия договора любые кредитные соглашения с продавцом или третьим лицом, заключенные сторонами, аннулируются;
  • все положения или условия договора, или дополнительных соглашений к нему относительно отказа от прав или ограничений ответственности продавца считаются недействительными.

Все споры, возникающие в связи с применимостью Законодательного декрета, в обязательном порядке подаются на рассмотрение в компетентный суд по месту жительства покупателя при условии, что оно находится на территории Италии. Если стороны включают в договор положение о неприменимости итальянского законодательства, а предмет договора расположен на территории Италии, покупателю в любом случае предоставляются права, указанные в декрете.